Teures Pfand auf hoher Kante

Es ist Geld, das leicht aus dem Blick gerät. Vor allem, wer seit einer halben Ewigkeit in ein und derselben Mietwohnung lebt, denkt im Alltag nicht mehr daran, vor dem Einzug zwei bis drei Monatsmieten an den Vermieter gezahlt oder zumindest für ihn zu reserviert zu haben – zum Beispiel auf einem verpfändeten Kautionssparbuch. Oder auf einem Konto, das der Hauseigentümer mit Einverständnis des neuen Mieters auf dessen Namen selber eingerichtet hat.

Die geleistete Kaution liegt oft über Jahre hinweg als Sicherheit für den Vermieter sozusagen im finanziellen Niemandsland – doch zinslos verschimmeln sollte das Geld dort nicht. Und schon gar nicht darf der Haus- oder Wohnungseigner den für Mietausfälle oder Schäden an der Mietsache reservierten Betrag eigenmächtig unter dem Kopfkissen aufbewahren oder gar auf sein eigenes Spar- oder Tagesgeld-Konto einzahlen.

„Nach dem Gesetz ist der Vermieter verpflichtet, den als Mietsicherheit erhaltenen Kautionsbetrag auf einem so genannten Sonderkonto anzulegen, damit im Falle einer Vermieter-Insolvenz das Geld dem Mieter zur Verfügung steht – und nicht etwa den Vermietergläubigern“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund in Berlin.

Im Jahr 2010 hat der Bundesgerichtshof sogar entschieden (Az. VIII ZR 98/10), dass kein Mieter überhaupt eine Kaution an den Vermieter zahlen muss, solange dieser nicht nachweist, den Geldbetrag auf einem eigens dafür eingerichteten Kautionskonto verwahren zu wollen.

Allerdings dürfen beide Seiten einvernehmlich andere Vereinbarungen treffen. Weder sei der Vermieter gesetzlich gezwungen, überhaupt eine Kaution zu verlangen, noch müsse diese in Geldform geleistet werden. Wenn sie wollten, könnten sich die Vertragsparteien auch „auf einen Goldbarren als Mietsicherheit verständigen oder auf die Briefmarkensammlung des Mieters“, fügt der Mieterbund-Sprecher hinzu.

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt also nur eine Mindestanforderung, lässt aber offen, inwiefern davon abgewichen werden kann. Wenn zum Beispiel einem Mieter ein normales, sehr mager verzinst Sparbuch nicht behagt, weil das darauf geparkte Geld inflationsbedingt mit der Zeit an Wert verliert, darf er mit dem Vermieter auch eine andere Lösungen suchen. Zum Beispiel können beide Seiten vereinbaren, das Geld einem Sonderkonto „als Festgeld- oder Tagesgeldkonto anzulegen, so dass hier höhere Zinsen erzielt werden können“, sagt Ropertz. „Dies alles ist völlig in Ordnung.“

Nur auf einem besser verzinsten Konto bestehen kann der Mieter nicht, denn schon mit einem üblichen Sparbuch ist dem Gesetz Genüge getan. Allerdings ist es auch im Sinne des Wohnungseigentümers, wenn das zur Seite gelegte Geld optimal verzinst wird, wächst doch so auch die für den Notfall vorgesehene Mietsicherheit. Derzeit liegt der Zinssatz bei Spareinlagen nur bei durchschnittlich etwa 1,3 Prozent, was zuletzt in etwa der halben jährlichen Teuerungsrate entsprochen hat.

Ein Wohnungssuchender muss es jedenfalls nicht hinnehmen, wenn sich nach Jahren herausstellen sollte, dass der Vermieter keine Lust hatte, die Kaution verzinsen zu lassen. Immerhin entsteht dem Mieter wegen des jährlichen Wertverlusts unnötig hoher Schaden. Das Landgericht Lübeck (Az. 14 S 59/10) hat im Jahr 2010 entschieden, dass sogar sehr alte Mietverträge, in denen die Zahlung einer Kaution an den Vermieter vereinbart wurde, in einem solchen Fall unwirksam sind. Und auch Schadensausgleich kann der Mieter dann verlangen.

Im betreffenden Fall hatte ein Mieter seine Kaution im Jahr 1972 ordnungsgemäß entrichtet, doch der Vermieter legte sie erst 2009 – also 37 Jahre später – auf einem verzinslichen Kautionskonto an. Das Gericht befand, dass der Vermieter den Kautionsbetrag um alle Zinsbeträge plus Zinseszins aufstocken muss, die von 1972 bis 2009 auf einem Sparbuch mit dreimonatiger Kündigungsfrist aufgelaufen wären. So schreibt  es der Paragraph 551 BGB vor.

Da es gar nicht so selten ist, dass eine Mietsicherheit – zumindest zunächst oder als Teilzahlung – in bar geleistet wird, sollten Mieter sich die Geldübergabe auf jeden Fall quittieren lassen und den Beleg dann sorgfältig aufheben. Dasselbe gilt für Überweisungsbelege. Schriftliche Zahlungsnachweise sind schon deshalb wichtig, „damit nach zehn Jahren Mietzeit und möglicherweise zwei Vermieterwechseln bei einem möglichen Auszug des Mieters der aktuelle Vermieter nicht plötzlich behaupten kann, er wisse überhaupt nichts von einer Mietkaution“, erklärt Ropertz den Sinn der kleinen Mühe beim Verwahren der Belege. In solchen Fällen müsse nämlich „immer der Mieter beweisen, dass die Mietsicherheit gezahlt wurde“.

Der Mieterbund empfiehlt darüber hinaus bei jeder Art von Barkaution, „die Möglichkeit zu nutzen, die Kaution in drei Monatsraten zu zahlen, und den Nachweis zu fordern, dass die Sicherheit auf einem Sonderkonto angelegt ist“. Auch die Übergabe eher unüblicher Pfänder wie eines Goldbarren oder der erwähnten Briefmarken-Sammlung sollte sich der Mieter quittieren lassen – und möglichst erwirken, dass das Pfand in ein Bank-Schließfach wandert statt in den Schlafzimmerschrank des Vermieters.

Die gebräuchlichsten Formen der Kaution sind neben der quittierten Barzahlung an den Vermieter die jährlich gebührenpflichtige Bank- oder Versicherungsbürgschaft oder das so genannte verpfändete Sparbuch. „Bei der letzten Variante wird ein Konto auf den Namen des Mieters angelegt und dann an den Vermieter verpfändet“, sagt Ropertz.

Der Vorteil für den Mieter: Er kann so die Konditionen des Kontos aushandeln, und der Vermieter kann schon rein technisch nicht ohne weiteres über das Konto verfügen. Zumindest müsse der Mieter von seiner Bank informiert werden, wenn der Vermieter vom verpfändeten Konto einen Teilbetrag abheben wolle, sagt der Mietrechtsexperte. Demzufolge sei das verpfändete Sparbuch der „Favorit“ des Deutschen Mieterbundes. 

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